长春市发布商品房预售资金监督管理办法实施细则（暂行）

　　原题：我市发布商品房预售资金监督管理办法实施细则（暂行） 明年起，项目总预售款的30% 将存入监管账户

　　长春晚报11月29日讯（记者 梁闯）：27日，长春市住房保障和房地产管理局发布了《长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则（暂行）》（以下简称该《细则》），为群众的购房安全买了一份“保险”。该细则规定，从2019年1月1日起，凡在长春市城市规划区内国有土地上取得《商品房预售许可证》的建设项目，项目总预售款的30%将作为新建商品房预售资金存入监管账户。商品房预售资金监督管理，将遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，商品房预售资金监管期限自开发企业取得商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后为止。

　　设立监管账户

　　据了解，该细则所称商品房预售资金，是指开发企业在取得商品房预售许可后将其开发建设的商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部预购房款。

　　新建商品房预售资金监管将通过预售资金监管信息系统开展具体业务，开发企业在申请《商品房销（预）售许可证》前，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管账户、监管时间、用款使用计划、违约责任等内容与管理机构、监管银行（指与开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行）共同签订监管协议，并向管理机构通过预售资金监管信息系统提供监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；监管项目各工程节点的用款使用计划；监管项目成本预算书。其中，项目各工程节点的用款使用计划是根据项目所需的基础施工、建筑安装、材料设备、配套建设等费用确定项目工程建设费用，并按照项目建设方案、施工进度编制的资金使用计划，资金使用计划应按照预售要求达到的形象进度、规划设计总层数一半、主体结构封顶、达到建设工程竣工验收备案、完成不动产首次登记等五个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　签订监管协议后，监管银行向开发企业发放资金监管账户，用于申请办理监管项目的《商品房销（预）售许可证》，开发企业按照一个《商品房销（预）售许可证》申请对应一个账户的原则设立监管账户。同时，开发企业应当在取得建设项目《商品房销（预）售许可证》后，将监管银行及账户在商品房销售场所予以公示。

　　开发企业不得自行收取商品房预售资金

　　开发企业预售商品房时，开发企业应当告知买受人将购房款（包括定金、首付款、购房贷款等）直接存入监管账户，并凭银行出具的交款凭证为买受人换领购房票据；买受人通过资金监管专用pos机,将预售资金直接存入监管账户，开发企业依据pos机签单为买受人换领购房票据;涉及买受人贷款的，买受人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。预售资金应当全部存入相应的监管账户，开发企业不得以其他方式自行收取商品房预售资金。

　　预售资金监管额度为项目总预售款的30%

　　记者了解到，商品房预售资金监管额度为项目总预售款的30%，总预售款以开发企业办理预售许可时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定。当商品房预售资金监管账户累计进账金额达到资金监管额度后，监管银行应立即告知开发企业，开发企业则可向管理机构申请使用监管资金，并可自行提取监管额度以外的资金。

　　同时，长春市房地局将依据市建设工程造价管理部门公布的建设项目建筑安装、区内配套等定额价格，考虑结构、用途、层数等因素，并根据市场情况及需要对商品房预售资金监管比例适时调整，一般不超过项目总预售款的30%。此外，根据《社会信用体系建设规划纲要(2014—2020年)》相关要求，将根据开发企业信用等级确定监管比例，具体监管方式由管理部门另行公布。

　　商品房预售监管资金由开发企业分期申请使用

　　该细则规定，商品房预售监管资金由开发企业分期申请使用，专项用于支付该项目自取得预售许可，到完成不动产首次登记所需的施工款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。其中，取得《商品房销（预）售许可证》的，可使用商品房预售资金监管额度的30%；建成层数达到规划设计总层数一半的，可使用商品房预售资金监管额度的50%；达到主体结构封顶的，可使用商品房预售资金监管额度的80%；达到建设工程竣工验收备案的，提交其证明文件，可使用商品房预售资金监管额度的90%；预售商品房完成不动产首次登记后，予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。

　　当监管账户累计进账金额未达到资金监管比例时，开发企业与买受人解除商品房预售合同已履行相关手续的，开发企业可向管理机构申请从监管资金中退回相应购房款，管理机构凭房屋交易管理部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明，通过信息系统告知监管银行即时解除对该房款的监管。

　　监管账户累计进账金额超过预售资金监管额度时，开发企业与买受人解除商品房预售合同的，由开发企业自行结算退款。